物件探し|居抜き物件を活用するために

居抜き物件とは

居抜き物件というのは、前のお店の造作や内装、厨房機器などがそのまま残された物件のことです。既存の造作や厨房機器をそのまま使うことができるので内装工事や厨房機器の購入にかかるコストを抑えることができます。あまり多くの開業費を用意することができない方にとってメリットの大きい物件です。特に融資での開業をされる方にとっては、将来的な資金繰りで生じるリスクも抑えることができるので、ぜひ活用していきたいですね。

居抜き物件と一口に言っても、前テナントはいろんな業種・業態に渡ります。そのため、立地条件と合わせてみなさんが開業する業態との相性を考えて物件選びをする要があります。ここでは、居抜き物件で起こりやすいトラブルに焦点を当て、物件探しで失敗しないためにどうしたら良いか見ていきましょう。

居抜き物件で起こりがちなトラブル

設備の容量が足りない・・・

居抜き物件を軽飲食から中飲食・重飲食へ業態変更する場合は、その建物に供給されている電気やガス、排水、排気などのインフラの容量確認が必要になります。

メニュー構成から必要な厨房機器の一覧を出してみたら、建物に供給されるガスや電気の容量をオーバーしてしまったということもよくあります。設備工事には、多額の費用がかかりますので、あまりおすすめできません。容量が足りない場合は、調理工程を見直して必要な厨房機器の組合せを考え直すか、他に違う物件を探す必要があります。

居抜き物件なのに工事費が高く付いてしまった・・・。

これは、前テナントと業態が大きく異なる業態で開業する場合に起こりやすい失敗です。居抜き物件に残されていた設備で使わないものや・足りないものが多いと、不要なものを処分する費用や解体工事が必要になる場合があります。

せっかくの居抜き物件にも関わらず、設備工事などをしたり解体工事をしているようでは、居抜き物件のメリットがなくなってしまいますね。居抜き物件の良さを引き出すためには、みなさんが開業したい業態と、できるだけ近い業態でお店を運営していた物件を選ぶことが大切です。

また、電気、ガス、水道、下水などの配線や配管の図面は必ずもらえるようにしてください。図面がないと、配線などの確認のために天井や床をはがさなければいけないため、それだけで多額の費用がかかってしまいます。

厨房まわりの工事はどのくらいかかりそう?

飲食店で重要なのは、客席の内装よりも厨房まわりや設備面です。まずは、コスト削減が難しい厨房設備にどのくらいの工事費がかかりそうかを確かめましょう。

設備が古く開店後に修繕費がかさんでしまった。

前テナントが営業して2年以上経過していた場合、年数に応じて設備も古くなります。

厨房機器もメーカーの保証期間が切れているものを使用することになるので、開店後に突然使えなくなったり、入れ替えや修繕に費用がかかるというケースがあります。厨房設備や空調は事前に動作確認を行い修繕などのリスクがないかの判断もしておくことが大切です。

新規開店なのに売上が上がらない・・・。

前テナントと同じ業態でお店を開業する場合、設備面ではこれ以上ないくらい好条件といえますが、立地面はどうでしょうか?

前テナントが閉店したのには、いろいろな理由があると思いますが、それが売上の低迷によるものだったとしたら、開店前に対策を練っておかないと同じコースを進んでしまう可能性がありますね。

閉店した理由がメニューやサービスなどお店自体に問題があった場合は気に留める必要はありませんが、立地が原因で経営不振になってしまった場合は注意が必要です。もともと人通りが少ないお店であった場合、発見されにくい場所にお店がある場合など立地面でのデメリットを克服するためにどんな対策が必要か開業する前にしっかり考えておきましょう。

前テナントと同じ業態の場合、オーナーが変わってお店が新しくなったにも関わらず周りにそれが認知されにくく、地元の人たちに足を運んでもらえないこともあります。場合によっては前店舗のマイナスイメージまで引き継いでしまう可能性もありますので、外装や看板のデザインを一新して新しいお店が開業したことを周りにアピールできるような工夫が大切です。

リース関係のトラブル

居抜き物件にある厨房機器の中には、オーナーが購入したもの以外にも、リース会社からリースをしているものもあります。リース契約している厨房機器は、前オーナーとリース会社との間で結ばれた契約のため、買取合意の手続きが必要です。リース契約の場合、厨房機器の所有権が前オーナーではなくリース会社にあるためです。

みなさんがリースされた厨房機器と知らなかった場合でも、譲渡されてしまった後で必ずトラブルになります。設備うちのどれがリースなのか、前オーナーがリース会社との間で解約・買取合意をしているか等、しっかり確認をしておきましょう。そして、前オーナーに引き継ぐものと、撤去してもらうものがどれなのか、リストを作成してもらいましょう。


飲食店の開業では、居抜き物件を活用するのが主流となってきています。上記のような失敗をしてしまわないよう、しっかりと物件をチェックしながらみなさんにぴったりなテナントを見つけてくださいね。

厨房屋では、独自の不動産ネットワークを通じた物件探しのお手伝いから物件のチェック、工事費のお見積を無料でさせていただいております。物件選びで困りでしたら、お気軽に厨房屋までご連絡ください。

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2017/10/02

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